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La SCI
(Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale ayant vocation à détenir un ou plusieurs biens immobiliers.

Cette structure permet une gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers.

Avant d’effectuer les démarches permettant de créer une SCI, il est nécessaire de connaître ses avantages et ses inconvénients, son mode d’imposition et son coût de création.

Une SCI, qu’est-ce que c’est ?

La SCI est une société civile dont l’objet est de détenir un  ou plusieurs biens immobiliers. Son activité est civile en raison du fait qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale. Elle est créée par au moins 2 associés, qui recevront des parts sociales au prorata de leurs apports.

A noter : avant de se lancer dans la création d’une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier, il convient de s’intéresser aux caractéristiques qui la différencie de la société foncière afin de choisir la structure correspondant le mieux à nos besoins.

La SCI dispose, comme toute société, de statuts réglementant son fonctionnement.

Une SCI peut avoir comme activité principale :

  • La détention d’un patrimoine immobilier par la SCI (pour une résidence principale ou secondaire) ;

  • La mise en location (à usage d’habitation, des terrains,…)

La SCI n’a pas de capital minimum et peut être immatriculée avec 1€ seulement. Il est même possible de créer une SCI à capital variable afin de réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux.

Concernant sa gestion, les associés pourront nommer un ou plusieurs gérants qui auront pour mission la gestion de la société au quotidien. Ces gérants peuvent être des associés ou des tiers. Les pouvoirs des gérants peuvent être limités dans les statuts.

La gestion d’une SCI est généralement moins contraignante que pour d’autres sociétés commerciales.

 

A noter : il est possible de procéder à la création d’une SCI après l’achat d’un bien immobilier.

Quels sont les différents types de sociétés civiles ?

Plusieurs types de SCI existent :

  • La SCI classique ;

  • La SCI d’attribution ;

  • La Société civile de construction vente (SCCV).

La SCI classique

Elle permet à des associés qui n’appartiennent pas nécessairement à la même famille d’acquérir un bien immobilier, de le gérer en commun et de le mettre en location.

La SCI d’attribution

Cette SCI a vocation à construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de les diviser par fractions attribuées en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété à chaque associé.

La Société civile de construction-vente (SCCV)

La SCCV poursuit un but de promotion immobilière. Elle cherche principalement à construire ou acquérir un bien immobilier afin de procéder immédiatement à sa revente à des tiers.

L’objet social de la SCCV est donc de réaliser une plus-value. Au même titre que la location meublée, il s’agit d’une activité à caractère commercial qui entraîne la requalification de l’objet social.

Par conséquent, cette activité impose à la société de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

La SCI familiale permet d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille.

Bon à savoir : il est possible d’être salarié de sa propre SCI familiale.

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI présente des avantages qui font d’elle une option particulièrement appréciée des personnes souhaitant investir en commun dans un projet immobilier.

La protection du patrimoine des associés de la SCI

La SCI permet de protéger le patrimoine personnel des associés puisque la société est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Par ailleurs, elle est dotée de la personnalité morale. De ce fait, elle sera la seule détentrice du bien immobilier.

Cela permet notamment, en cas de difficultés financières, que les créanciers se retournent d’abord vers la SCI pour ses dettes.

Ce n’est qu’en cas d’action infructueuse qu’ils pourront intenter une action contre les associés. Dans un tel cas seules les parts sociales pourront être vendues afin de désintéresser les créanciers de la SCI.

Bénéficier d’avantages fiscaux

La SCI présente des avantages fiscaux intéressants :

  • Diminution des impôts des associés à titre personnel : lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus ;

  • Application du régime des plus-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

Faciliter la prise de décision et le partage des coûts

La société étant propriétaire des biens, certaines décisions sont prises par son gérant, et les autres le sont par une décision des associés.

La plupart des décisions relatives à la gestion courante du ou des biens ne requièrent pas l’unanimité des associés.

De plus, les charges locatives et les frais inhérents aux biens sont divisés entre les associés.

 

Le démembrement des parts sociales

Au sein de la SCI, les associés peuvent démembrer les parts sociales.

Le démembrement des parts sociales signifie séparer l’utilisation et/ou le fait de percevoir le revenu du bien de la propriété de ce bien.

3 modes de détention des parts sociales sont possibles pour les associés :

  • Pleine propriété : l’associé détient entièrement les parts sociales ;

  • Nue-propriété : l’associé peut librement disposer des parts sociales mais ne peut en jouir. C’est-à-dire que si la SCI possède un bien, il ne pourra pas décider seul de vivre à l’intérieur ;

  • Usufruit : l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc du bien immobilier. En revanche, il ne peut pas procéder à leur cession, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire. Il ne peut pas non plus voter en assemblée générale.

 

Bon à savoir : les statuts de la société peuvent adapter ses modalités de fonctionnement aux particularités de sa situation pour prendre part à une SCI conforme aux objectifs qu’ils poursuivent.

Pour des concubins souhaitant acheter un bien en commun, il est possible de réaliser un démembrement croisé des parts sociales. Cette méthode permet de conserver la possibilité d’utiliser le bien pour le conjoint en cas de décès de l’autre, et ce, malgré d’éventuels héritiers.

L’associé d’une SCI peut tout à fait décider de céder ses parts sociales. Pour ce faire, il suffit que la cession soit constatée par écrit avec l’accord de tous les associés. L’acte doit ensuite être déposé au siège social et y être enregistré.

Éviter l’indivision

Pour comprendre qu’il s’agit d’un avantage, il est nécessaire de préciser ce qu’il se passe lors du décès d’une personne qui possède son bien en son nom propre.

Dans un tel cas, les héritiers sont propriétaires d’une partie du bien en indivision, ce qui signifie qu’ils doivent se mettre d’accord tous ensemble pour prendre une décision.

Lorsque le bien partagé est une SCI, alors les désaccords ne sont pas un problème puisque les décisions sont prises en concertant tous les associés qui voteront ou non pour la décision. Dès lors, si 1 associé sur les 5 héritiers refuse, cela n’empêchera pas de prendre la décision tandis que cela n’aurait pas pu être le cas en indivision.

Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille

Une faveur fiscale existe pour la transmission d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI.

En effet, une donation en ligne directe permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par an. “En ligne directe” vise tous les ascendants (parents, grands-parents…) et les descendants (enfants, petits enfants…), ce qui exclut donc les cousins.

Cet abattement est renouvelable mais les donations doivent être séparées de 15 ans au moins.

Le choix du régime fiscal de la société

La SCI est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu. Elle est dite “transparente” puisqu’elle n’a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer.

Chaque associé déclare sa quote part de résultat et celle-ci sera imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu.

De plus, l’éventuel déficit de la SCI peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Et la partie supérieure aux 10 700 euros s’impute sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

Lors de vente de bien immobiliers par la SCI, celles-ci sont imposées selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières. Malgré le fait que, par principe, la SCI soit soumise au régime d’imposition des personnes, les associés peuvent choisir de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans un tel cas , la société est dite “opaque”.

Après calcul du bénéfice imposable selon les règles des BIC, ce dernier est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25% depuis le 1er janvier 2022.

Toutefois, la société peut bénéficier du taux réduit à 15% pour la part des bénéfices inférieure à 42 500€. Les associés ne seront pas imposés personnellement (hormis s’ils reçoivent des dividendes, il y aura une double imposition)

La modification du capital social de la SCI facilité

A l’occasion de la constitution d’une SCI, les associés peuvent choisir entre un capital fixe ou variable.

Un capital variable n’oblige pas la convocation d’une assemblée générale si un des associés souhaite augmenter ou diminuer le capital social de la SCI. Ce qui n’est pas le cas pour un capital fixe.

Il n’est pas non plus nécessaire de le publier dans un journal d’annonce légales, ce qui minimise les coûts.

Quels sont ses inconvénients ?

Malgré de nombreux avantages, il est important de considérer les différents inconvénients de la SCI.

La procédure complexe de création

Créer une SCI nécessite, à l’instar de toutes les autres sociétés, d’accomplir des formalités juridiques et administratives, et notamment élaborer des statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié.

Les étapes de création seront détaillées dans la suite de l’article, mais cela représente une tâche à accomplir avec une grande rigueur et précision afin de prévenir de futures mésententes.

🔎 Zoom : Le recours à un prestataire habilité tel que Antilles Formalités pour la création de votre SCI peut également réduire les coûts de création. Nous nous occupons de réaliser toutes les démarches liées à la création, depuis la rédaction des statuts à l’envoi du dossier d’immatriculation au greffe. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives requises.

La responsabilité illimitée des associés

Les associés sont responsables indéfiniment du passif social, en fonction du nombre de parts détenues par chacun dans le capital social. Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société.

La nécessité d’être plusieurs

Contrairement à de nombreuses autres sociétés, il n’est pas possible de créer une SCI seul.

Attention : le nombre minimum d’associés étant fixé à 2, il n’est pas possible de constituer seul une SCI. Toutefois, l’administration est tolérante à l’égard des SCI qui deviennent unipersonnelles en cours de vie sociale. La loi prévoit en principe qu’un délai d’un an pour régulariser la situation. Cependant, de nombreuses sociétés poursuivent leur activité avec un associé unique, sans qu’aucune personne ayant intérêt à agir ne se manifeste.

L’obligation d’une assemblée générale annuelle et d’une gestion comptable

Annuellement, le gérant de la SCI doit présenter les comptes pour les faire approuver par les autres associés en assemblée générale, 6 mois après la clôture de l’exercice comptable.

Pour ce faire, une convocation est adressée aux associés 15 jours avant la réunion et doit obligatoirement contenir l’ordre du jour de cette assemblée. A la suite de cette assemblée générale, il est dressé un procès-verbal.

Une obligation s’ajoute à la tenue annuelle d’une assemblée générale pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés. Celles-ci doivent obligatoirement tenir une comptabilité commerciale. 

Dans tous les types de SCI, il est conseillé de tenir une comptabilité afin de connaître la situation financière de la SCI.

Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI.

Avantages

  • La protection du patrimoine des associés ;

  • Le bénéfice d’avantages fiscaux ;

  • Des prises de décisions facilitées et des coûts réduits ;

  • La possibilité de démembrer les parts sociales ;

  • Éviter le régime de l’indivision ;

  • Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille ;

  • – Le choix du régime fiscal ;

  • – Une modification du capital social facilitée.

Inconvénients

  • Une procédure de création complexe ;

  • Un coût de création élevé ;

  • Une responsabilité illimitée pour les associés ;

  • La nécessité d’être plusieurs ;

  • L’obligation d’une assemblée générale annuelle.

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